販売図面と登記簿謄本の床面積は異なる?!減税制度が適用外になることも 床面積とは、読んで字のごとく床の面積です。 床面積は販売図面(マイソク)や登記簿謄本などさまざまなところに表示され、また、「床面積が50㎡以上」などと減税制度などの一つの基準にもなります。 延床面積とは、2階建ての家なら、1階、2階の床面積の合計で、住宅全体の面積を表しています。広々とした家にしたいなら面積を広くするのが基本になります。ただ面積が大きくなる分、「施工費用や使用部材の費用がかかるので、価格が高くなります」(佐川さん、以下同)。 また、お金をかければどれだけでも大きくできるのかというと、建てる場所によって一定の制限もあります。それが「建ぺい率(建蔽率)」、「容積率」という数字です。建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合を表すも … 原則として、床面積に算入する。 ただし、保守点検等一時的な使用を目的としている場合には、床面積に算入しない。 2 消防用設備等の設置にあたっての床面積の算定 前1の建築基準法令によるほか、次に … 不動産登記事務取扱手続準則第82条第1号は、床面積に含むか含まないかについての法律であって、階数のことではありません。 不動産登記関係法のうち、建物に関することは、ほとんどが建築基準法の考え方を踏襲するというのが大原則。 ブラウザのJavaScriptの設定が有効になっていません。JavaScriptが有効になっていないとすべての機能をお使いいただけないことがあります。(JavaScriptを有効にする方法), 家を建てる際、「なるべく広い部屋にしたい」という人は多いでしょう。建築の際、必ず目にするのが「延床面積」という用語。家の広さを決める要素です。そこで、延床面積の基本から広い部屋をつくるための方法を一級建築士の佐川旭先生に聞きました。, 延床面積とは、2階建ての家なら、1階、2階の床面積の合計で、住宅全体の面積を表しています。広々とした家にしたいなら面積を広くするのが基本になります。ただ面積が大きくなる分、「施工費用や使用部材の費用がかかるので、価格が高くなります」(佐川さん、以下同)。, また、お金をかければどれだけでも大きくできるのかというと、建てる場所によって一定の制限もあります。それが「建ぺい率(建蔽率)」、「容積率」という数字です。建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合を表すもの。2階建ての一般的な形状の家であれば、1階と2階のうちどちらか大きなほうの面積です。この建築面積の敷地に対する割合を決めるのが「建ぺい率」です。例えば建ぺい率が60%と指定された地域にある100m2の敷地には60m2までの建物が建築できます。, 次に出てくるのが「容積率」です。これは敷地面積に対する延床面積の割合になります。例えば容積率100%で100m2の敷地には、1階60m2、2階40m2の合計100m2までの建物が建てられます。一部緩和される規定がある土地もありますが、上記をベースに考えてください。, ちなみに家づくりの際に出てくる面積のワードは、「延床面積」のほかにも「建築面積」「建物面積」「土地面積」があります。表を参考に基本を押さえておきましょう。, 次に、希望の土地を見つけていよいよプランニング。広々した家がいいのだけれど、費用や土地の制限から、「延床面積」を増やせないという場合に役立つ情報を紹介します。「ポイントは延床面積に算定されず、視覚の広がり、抜けを感じられる空間を設けることです」(佐川さん)。, 「吹抜け」は、なかでも代表的な空間だそうです。「横だけでなく縦に空間が広がるので、例えば同じ面積のリビングでも、開放感がまるで違います。また、吹抜けに窓を設けることができれば、通風や採光が得られるので、より心地よくくつろげる空間にもなります」, もうひとつは「バルコニー」です。「ベランダやバルコニーは外壁からの出幅が2m以下の部分は延床面積には含まれません。また、庇などの壁で囲まれていない外側の空間も2m以下であれば含まれず、2m以上出している部分が延床面積に入ります。この2mは例えばテーブルセットを置けるなどかなりの奥行きがあるので、有効に利用したいですね。配置はリビングに隣接させることが効果的。リビングからの抜けがよくなり、視覚効果が大きくなりますし、開口部を全開口サッシなどにしてリビングと一体感を高めれば、セカンドリビングのように使うこともできます。ちなみにDIYでも人気の高いウッドデッキも延床面積に入らないので、おすすめです」, 趣味空間を増やしたいのであれば「ロフトが代表的な空間です。天井高が1.4m以下、ロフトがある階の2分の1以下の面積、はしごが固定されていない場合は延床面積には含まれません。本来収納として使う空間なのですが、子ども部屋の上方に設けてプレイスペースとしたり、書斎代わりに使ったり、趣味のものをディスプレーするなど多用途に使えるので、暮らしをより楽しくしてくれるでしょう」, 細部にこだわるとさらに広さを感じられるとのことです。「例えば出窓です。一般的な45cm幅ほどを適所に設ければ、通風採光だけでなく、インテリアを楽しめるスペースも広がります。また人がよく通る動線上のドアの高さも、天井までの高いタイプを採用すると圧迫感を軽減できるでしょう」, 上記以外にも一定条件をクリアすれば延床面積に算定されない空間があります。「建物内に駐車スペースを設けるビルトインガレージです。車やバイクが趣味の人に人気ですね。ビルトインガレージは、全延床面積の5分の1以内であれば延床面積から除外される緩和措置があり、超過した場合にその面積を算定します」。同様に地下室も一定の基準まで緩和されるので、興味のある人は調べてみましょう。, 一般的な建築会社の場合、建物価格を知るには「坪単価」が目安となります。資料や広告などに『坪単価目安:30万円~』などを目にする機会があると思います。1坪=約3.3m2なので、坪単価が50万円で100m2(約30坪)の延床面積の場合、約1500万円~が建物価格の目安になります。当然延床面積が増えれば価格が上がります。, また、家を建てると税金がかかります。固定資産税と不動産取得税が代表的なものです。前者は、不動産(土地や家屋)をもっているとかかってくる税金で、もっているあいだ毎年かかります。後者は購入時にかかる税金です。税額を算定するのは、「固定資産税評価額」です。固定資産税評価は、建築費の40%~60%程度が評価水準となります。つまり一般的に建築費用が高ければ高いほど税金がかかるので、延床面積が広ければ広いほど税金も上がると考えておきましょう。(不動産取得税は一部特例があるので、詳細は各自治体の税務署に問い合わせてください), 最後に、なるべく延床面積を抑えながら広く開放的な家をつくるなら、ということで、ひとつの目安として『30坪の家で叶えやすいこと、工夫が必要なこと』を伺いました。, 「30坪という広さは、住むには十分ですが、どういう暮らしがしたいかしっかりと優先順位をつけて取捨選択を行うことが求められる面積です。希望によってプランは大きく変わりますが、まず夫婦+子ども2人で、子ども部屋を2つ設けるという場合、LDKは15畳程度となるでしょう。吹抜けは設けられるので15畳でも開放的なリビングにすることは可能です。, 主寝室は6畳、子ども部屋は4.5畳×2つ、さらにウオークインクローゼットは2畳程度であれば設けられます。ただ部屋をもう一部屋増やすと、当然ながら各居室が狭くなり、動線や水まわり設備の位置、面積に無理が生じやすいでしょう。その場合、1階2階にトイレを設けることを諦め、2階のトイレをなくすことも考えないといけないかもしれません。, ちなみに近年の植栽ブームの高まりから注目されるのが、サンルームやガーデンルームです。壁や屋根、扉などをガラス張りにして、自然光や風を取り入れられる空間です。こちらも延床面積に算定されますが、1.5畳~2畳ほどは確保できるでしょう。この程度なら税金もそれほどかからないので、開放的な家をつくるなら検討してもいいと思います」, どのように延床面積に算定されない空間を設けられるかは、開放感や暮らしの充実につながってきます。上手に取り入れて、希望の家づくりに役立ててください。, 住まい選びで「気になること」は、人それぞれ。スーモカウンターのアドバイザーは、新築マンション・建築会社選びをサポートするプロ。講座や個別相談を通じて、よかった!と思える安心の住まい選びをお手伝いします。, パート収入別に知りたい!税金や配偶者控除はどうなるの?<2020(令和2)年最新版>, 注文住宅 1000・2000・3000・4000万円台の家の違いは? 一級建築士が解説!, 平屋の間取りが知りたい!平屋でおしゃれに住みたい!人のための、坪数別&LD別間取りモデル, 建物を真上から見たときの外周で求めた面積(水平投影面積)。一般的な住宅では、1階部分の面積が概ね 該当, 「敷地面積」とも呼ばれる。真上から土地を見たときの投影面(水平投影面積)。斜面にある土地は「土地面積」が実際よりも小さくなることがある. なぜなら、建ぺい率と容積率の値によって建てることができる家の大きさが決まってくるためです。, 容積率では延床面積が重要になりますが、階段はどう計算するのか悩まれる方も多いようです。. 家を建てる場合、建ぺい率と容積率を意識する必要があります。 なぜなら、建ぺい率と容積率の値によって建てることができる家の大きさが決まってくるためです。 容積率では延床面積が重要になりますが、階段はどう計算するのか悩まれる方も多いようです。 Copyright © 2008 MITOMI Co., Ltd. All Rights Reserved. 「 登記の床面積に入る部分は天井があって、3方向以上が壁やガラスなどで囲まれていて、 床から一番高い天井までの高さが1.5m以上必要です。 家の玄関と車庫部分はこの基準を満たしていますよね。 新築やリフォームなどで、工務店や設計事務所などから建築図面を見せてもらうことがあります。また、不... 賃貸住宅などで、洗濯機置き場がベランダにある場合に、風雨による洗濯機の傷みが気になります。また、... 窓に差し込む日光。夏場はこうした日光を遮り、エアコンなどの冷房効果を高めたいものですよね。... 賃貸を退去する際には、退去する月の家賃の支払いがどうなるか確認しておくといいですよ。退去する... ウォシュレットの水漏れで困ったことはありませんか?近年、日本の家庭の半数以上が、ウォシュレッ... 近年、マイホームの購入に、新築ではなく中古物件を選ぶ人が増えています。ですが、中古物件を見学... 「もっと使いやすいキッチンがいいなぁ」毎日料理を行うキッチンだからこそ、そんな風に思う方が多いの... 賃貸住宅において、連帯保証人の代わりを家賃保証会社が請け負うことが多くなっているようです。賃... ビルやマンションなどの建物にある、窓の赤い三角形のマークを見たことがある方は多いのではないでしょうか... 何かと出費が多くなる新生活。お部屋探しでも、できるだけ節約したいものですよね。そんな時、敷金... マイホームを建てるにあたって重要になるのが、土地選びです。その土地には、建ぺい率や容積率が決... アパートやマンション住まいの方は、普段快適な生活を送れているでしょうか?快適な生活を送るために... 人が生活するにあたって、さまざまな設備が必要になってきます。これらの設備が故障してしまった場合、... 近年100均やホームセンター等でも購入できる、窓や鏡などに貼るだけで気軽に季節感を楽しめる、ジェル... 宅建の試験でも毎年継続して出題される「借地借家法」とは、賃貸関係のお仕事に就職される予定がある方... それぞれ、建ぺい率には建物の大きさが関係し、容積率には建物内部の床の面積が関係してきます。, どちらも家を建てるのに大事なことですが、こちらの記事では建物の内部に関係する容積率について解説していきます。, 容積率に関係する延床面積ですが、延床面積とは何かというと、各階の床面積の合計になります。, 住宅用としての用途地域は主に7種類あり、容積率は50~500%と幅広くなっています。, さて、床面積の計算についてですが、床面積のなかでも階段のように計算方法に迷ってしまう箇所があります。, 容積率に関係する床面積ですが、階段は1階と2階に続いているためどのように計算するのか悩んでしまうこともあるでしょう。, まず覚えておきたいことは、「基本的に階段は1階の床面積にも2階の床面積にも含まれる」ということです。, ただし、階段には種類があり、種類によって床面積に含まれるか含まれないかの違いが出てきます。, 階段の隣が吹き抜けになっていて、吹き抜け側には壁がなく手すりのみになっているような場合があります。, この時、2階の床面積として含まれない階段の範囲は、1階の床から1段登った段から、2階の床から1段下の段までです。, なお、一般の住宅ではあまりないかもしれませんが、建物の外に付いている階段では床面積の扱いはどうなるのでしょうか?, 両側に壁があるような階段であれば、1階・2階の床面積のどちらにも含みましたが、吹き抜けが階段の隣にあるような場合は、2階部分の床面積には含みませんでしたね。, このように、吹き抜けの有無によって階段の床面積は計算に入れたり入れなかったりしました。, もし、3階建てで3階まで吹き抜けが続いているような場合なら、2階・3階ともに床面積には含まないことになるのです。, 吹き抜けは1階から天井まで抜けている空間になってますので、床がない以上床面積に含まないというのは当然かもしれまんね。, 階段や吹き抜けのように、床面積の計算に含むべきか含まないのか明確でないものとして、ロフトがあります。, ロフトは部屋の天井を高くすることによって作られた空間になりますが、いくつかの条件をクリアすれば床面積に含まれないことになります。, ・天井の高さが1.4メートル以下・ロフトの床面積がロフトがある階の床面積の1/2未満・ロフトへのはしごが固定されていない, 天井の高さが1.4メートルを超えてしまった場合、ロフトは正規の階と見なされ、床面積にも含まれてしまいます。, また、住空間として過ごせるようなロフトとなると、階と見なされてしまう場合があります。, ロフトが住空間としての使用ではなく、小屋裏収納のような扱いであれば全く問題はありません。, ロフトの扱いを住空間にするか、物置のようにするのかによって床面積に含まれるか含まれないかが決まってきます。, 床面積のことも大切ですが、ロフトをどのような空間にしたいのか、その点に関してもしっかり考える必要があるでしょう。, 床面積の計算に含まれない吹き抜け、条件によっては含まれないこともある階段・ロフトをご紹介してきました。, バルコニーやベランダは、外壁から2メートル以下の部分であれば床面積に含まれません。, 床面積に含まれない基本的な出窓は、床から30センチ以上あり、外壁から50センチ以下であるものです。, ただし、出窓の下に物入れを作ったり、屋根と出窓が一体になっている、出窓の天井が室内の天井よりも高い位置にある場合は、床面積に含まれてしまいますので注意しましょう。, 家の中で床面積の計算に含まれない箇所は、階段を含めかなり多くあることをご説明してきました。, 以上の条件を満たすことによって、延床面積の1/3を上限に床面積から除外することができます。, 地下室は有効に使える部屋でもありますので、緩和措置によって延床面積の1/3もの部分を床面積から除外できることは大きいですよね。, カーポートなどは車が2台分あれば土地のかなりの部分を占めることにもなりますので、この緩和措置があることは地下室の緩和措置同様、大きいと言えます。, 家を建てるのに欠かせないのが建ぺい率と容積率ですが、記事では容積率に関わる床面積が含まれない部分について解説してきました。, しかし、吹き抜けに接しているような階段では、1階の床面積には含むものの、2階の床面積には含みません。, 他にも、床面積に含まないものとしていくつかご紹介してきましたので、ご自分の希望と照らし合わせながら、家づくりに役立てていだたければと思います。. お金を生む家を買うなら資産価値のミトミ。AI、FP、インスペクションを駆使して徹底検証!, 床面積は販売図面(マイソク)や登記簿謄本などさまざまなところに表示され、また、「床面積が50㎡以上」などと減税制度などの一つの基準にもなります。, 床面積といっても大きく「専有面積」「登記簿面積」「課税床面積」の3つの種類があります。, きちんとその定義を知っておかないと、「住宅ローン減税制度が受けられると思っていたのに適用できなかった」と後悔する事態になり得ます。しっかり理解しましょう!, マンションなどの区分所有建物を購入される場合、販売図面やパンフレットに専有面積が記載されています。戸建て住宅の場合には専有面積という概念はありません。, 専有、つまりその部分に所有権があり独占して使える部分の面積のことです。具体的には壁・床・天井に囲まれた空間です。, どこを境目とするかには諸説ありますが、もし壁・床・天井の境界線としてしまうと、壁や床の塗り替えなど内装工事ができないことになります。ですので、壁の真ん中を境界として計算したのが専有面積です。, つまり専有面積は、壁や柱の中心(壁芯:「へきしん」または「かべしん」)から計算した壁芯面積で示します。壁や柱の厚みを半分含めて面積を算出するのですね。, 尚、壁の真ん中まで専有面積といっても、壁などは躯体部分であり穴を開けたり削ったりすることはできませんのでご注意ください。, 共用部分は、躯体部分や廊下、屋上、エレベーター、給排水管などの共用設備、窓やサッシ、玄関ドアなど外部と接続する部分、そしてバルコニー・ベランダ・庭も含みます。, バルコニーは意外に思われるかもしれませんが、ここは専有ではなく専”用”部分とお考えください。, つまり、共用部分ではあるけれど、それぞれの区分所有者がそれぞれ自分専用で使いましょうと合意が取れた部分なのです。, ですので、勝手に棚を作ったり物を置いたりなど、バルコニーは勝手な使い方ができず、マンションの管理規約に従って使わなければなりません。, 登記簿面積は、不動産を登記する際の面積で登記簿謄本に掲載される面積です。「登記面積」「公簿面積」も同じ意味です。, マンションなど区分所有建物の場合には、登記簿面積は壁や床の境界より内側を登記簿上の面積とします。, つまり、壁や柱などの厚みを一切考慮しない「内法面積」とよばれる面積を計算します。尚、「内法」は「うちのり」と読みます。, 居住者が実際に生活で使用する空間が所有している部分であるという説を採用したものですね。, 戸建て住宅など一般建物の場合には、所有権がすべての土地建物に及びますので専有部分という概念がありません。, 壁などの厚みを含めて計算される専有面積(壁芯面積)は、当然ながらそれらを一切含めない登記簿面積(内法面積)より大きくなります。, 販売図面やパンフレットに記載されていた専有面積(壁芯面積)に比べ、不動産売買契約書などに記された登記簿面積が小さくなりますが、ビックリしないようにしましょう。, ただし、後述するように、各種減税制度を利用する場合、登記簿面積が要件の一つとなることがあります。, 例えば住宅ローン減税を利用する場合、登記簿面積が50㎡以上であることが条件の一つですが、販売図面の専有面積が52㎡と表記されていて安心していても、実際に登記簿面積は49㎡であれば適用できません。, 床面積とだけ表記されている場合には、必ず契約書を結ぶ前にその定義を確認しておきましょう。, この文脈でいう床面積とは「課税床面積」(現況床面積)とよばれ、「共用部を含む登記簿面積の延床面積」と覚えておきましょう。, 登録免許税、不動産取得税、固定資産税・都市計画税、贈与税・相続税など、各種税は以下の計算式で算出される「課税床面積」を基に税額が決定されます。, 自宅の課税床面積は、固定資産評価証明書に記載されています。専有面積や登記簿面積よりも大きくなりますが、このような事情があることを知っておきましょう。, 戸建ての場合、2階建てなど複数階がある場合には、登記簿謄本に記載されている床面積を足し合わせたものです。, マンションの場合は、内法面積で測った専有部分の面積(登記簿面積)に、共用部分の自分の持ち分を足し合わせたものです。, 区分建物の課税床面積=自分の登記簿面積+共有部分の面積×自分の登記簿面積÷全員分の登記簿面積, しかし、減税の特例などをご利用される予定の方は、物件を購入する前に不動産会社や自治体、税理士などに確認することをおすすめします。, 各種減税措置を利用する場合、ある制度では登記簿面積であったり、また違う制度では課税床面積で判断されます。, 適用の条件に合致すると思っていても、床面積が足りなかったり超えてしまったりする場合があるのです。, 具体的には、登録免許税や住宅ローン減税、贈与税の減税措置は場合は登記簿面積で判断されます。, 一方で、不動産取得税や固定資産税の特例措置は(登記簿面積より大きい)課税床面積で決まります。, 例えば、住宅ローン減税の注意点で述べたように、購入したマンションが専有面積52㎡・登記簿面積49㎡・課税床面積55㎡の場合、登記簿面積の49㎡で判断されてしまいます。, マンション販売図面などに記載されている専有面積が50㎡以上であったとしても、住宅ローン減税の適用条件である「床面積50㎡以上」の要件を満たしていないのです。, 一方で、固定資産税の軽減措置の要件の一つである「50㎡≦床面積≦280㎡」は課税床面積で判断されます。, 取得したマンションが専有面積52㎡・登記簿面積49㎡・課税床面積55㎡の場合であれば、登記簿面積は49㎡と小さいですが課税床面積が範囲内に収まっているためOKです。, しかし、専有面積260㎡・登記簿面積250㎡・課税床面積290㎡の場合、課税床面積が280㎡を超えてしまいます。, いくら専有面積や登記簿面積が範囲内だったとしても適用外となります。不動産取得税にも同様です。面積が大きすぎる物件にも注意しましょう。, 床面積には、専有面積・登記簿面積・課税床面積の3種類があり、壁芯法や内法法など、それぞれ計測する方法が異なるため、面積が違ってきます。, また同じ登記簿面積であっても、戸建てなどの一般建物とマンションなどの区分所有建物とでは計測方法が異なるのです。, 特に注意すべきは、減税制度を利用する場合で、登記簿面積と課税床面積のどちらを適用するかは税の種類によって違ってくることです。, 面積が微妙なラインでなければほとんどの場合は大丈夫だとは思いますが、しかし万が一失敗しないためにも、購入前にぜひ専門家に相談することをおすすめします!, 多くの方から高い評価を得ているこのセミナー。まだ家を買うかどうか決まっていない方から、既に取引を進めている方までぜひお気軽にご参加ください!. )となっていますので、登記 … 中2階の下の物入れについて 階段の途中に3畳分ほどのスペースを作っている建物があります。建築確認上は2階の床面積として算入されております。上部は2階天井の高さまで吹抜(? 中2階(ロフト)に上がるはしごが移動式か固定式かで床面積算入が異なるのか? という問題について、書かせていただきます。 建物の認定基準の一つとして、生活空間としての人貨滞留性のあることが求められています、

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